Immobilien

Wann sich Immobilien für Sie eignen und wie Sie am besten von Ihnen profitieren können!

Bauzinsen zwischen 1-2%, fehlende ertragbringende Kapitalanlagealternativen, sowie verlässliche und kalkulierbare Renditen durch Mieterträge und Wertstabilität sind nur einige Gründe, die für eine Immobilie als Kapitalanlage sprechen. Jedoch sind bei der Findung der passenden Immobilie einige wichtige Dinge zu beachten.

Auch wenn den meisten Anlegern bekannt, kann man diese „magische Formel“ zur Betrachtung der richtigen Immobilie nicht oft genug heranziehen. Dabei steht einem häufig der eigene Wohnort am nächsten, weil man ihn „gefühlt“ am besten kennt. Doch genau dieses Bauchgefühl erschwert einem eine objektive Betrachtungsweise. Denn meistens bietet der eigene Wohnort nur eine sehr begrenzte Auswahl an guten Objekten, z.T. mit sehr eingeschränkten Renditepotentialen. Daher sollte der weise Anleger über den Tellerrand seiner eigenen Ortschaft und Region hinausschauen und sich mit Hilfe von professionellen Immobilienberatern die zu ihm passende Region deutschlandweit heraussuchen.

Denn ob Immobilien „billig“ oder „teuer“ sind, lässt sich nicht ohne Weiteres am Kaufpreis festmachen, sondern setzt sich aus vielen Faktoren zusammen. Hierzu zählen der Mikrostandort (Straße und Kiez), die Entwicklung des Umfeldes, die (niedrigen) Arbeitslosenzahlen, die örtliche Kaufkraft, die bisherige und die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung des Ortes, die Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Parks etc.) und die allgemeine Zufriedenheit der Bevölkerung mit Ihrem Ort. So kann ein Quadratmeterpreis von 3.000 Euro in einer norddeutschen Kleinstadt übertrieben teuer sein, in guten Leipziger Stadtgebieten dagegen mittlerweile günstig. Daher ist es nicht ratsam unterschiedliche Standorte miteinander zu vergleichen. Es müssen übrigens nicht immer Ballungszentren oder „Schwarmstädte“ sein. Jedoch garantieren Städte mit einer Bevölkerungszahl jenseits der 100.000 einen raschen Ersatz, wenn der eigene Mieter mal auszieht.

Weiterhin muss man bei der Wertbetrachtung zwischen Neubau, Bestands- oder Renditeimmobilien und Denkmalobjekten unterscheiden. Es lässt sich hier ein guter Vergleich zu Fahrzeugen heranziehen. Gebrauchtwagen sind im Vergleich am preisgünstigsten, Neuwagen wesentlich teurer, doch instandgesetzte Oldtimer führen die Preisspitze an. Ebenso verhält es sich mit Immobilien. Jedoch bleibt zu bemerken, dass Denkmalimmobilien einen beträchtlichen Bonus vorzuweisen haben: die steuerrelevanten Abschreibungen der Sanierungskosten. Diese können bis zu 80% des Kaufpreises betragen und somit stattliche Steuerrückzahlungen erwirtschaften, was sich wiederum merklich positiv auf die Gesamtrendite auswirkt.

So sollte, wer Preise vergleicht, gut über den lokalen Markt unterrichtet sein, da er sonst Äpfel mit Birnen vergleicht. 

Viele Kapitalanleger, lassen sich von einem niedrigen Rendite-Faktor beeinflussen. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis dividiert durch die jährliche Bruttomiete. Früher galten Immobilien unter einem Faktor unter 20 als angemessen und unter 15 als Schnäppchen. Heute erreicht man diese Faktoren gerne auf dem Land oder in Abwanderungsgegenden. Dies hat zur Folge, dass die Immobilien zwar günstig, aber in der Folge möglicherweise unvermietbar sind. Will der Kapitalanleger dann in 10 oder 15 Jahren seine Immobilie erneut veräußern, findet er keinen Käufer mehr und muss mit hohem Wertverlusten seines Objekts leben.

Aus diesem Grund kann ein Faktor bis 30 oder bei Denkmalimmobilien sogar bis 35 durchaus sinnvoll sein, wenn die betreffende Wohnung in einer Gegend liegt, die stark vom Zuzug profitiert oder für dessen Umfeld in den kommenden Jahren von wachsenden Bevölkerungszahlen ausgegangen wird

Bei Neubauten oder sanierten Denkmalimmobilien gibt es eine 5 jährige Bauträgerhaftung. Diese schützt einen Kapitalanleger vor unliebsamen Baumängeln, die während der Abnahme des Objekts übersehen wurden.

Aber was tun bei einer 20 oder 30 Jahre alten Bestandsimmobilie?

Erste Aufklärung gibt hierbei ein Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle. Hier erhält der interessierte Käufer Einsicht in die Beschlüsse hinsichtlich Instandhaltungs-und Sanierungsmaßnahmen der vergangenen Jahre. Weiterhin lassen sich die Verwaltungskosten und Betriebskosten ermitteln. Daraus ergeben sich Rückschlüsse über den aktuellen Zustand der Gesamtimmobilie, einen eventuellen Sanierungsstau, vorhandene Instandhaltungsrücklagen und einzukalkulierende Investitionen der kommenden Jahre.

Neben dem obligatorischen Exposé sollte man sich auch die Baubeschreibung oder Baupläne des Hauses zeigen lassen.

Zu guter Letzt ist eine Besichtigung des Objekts empfehlenswert. Ist man selbst kein Fachmann, kann ein solcher zu Rate gezogen werden, um den tatsächlichen Zustand der Immobilie objektiv bewerten zu können. Neben der zu erwerbenden Wohnung sollten  sich auch der Dachstuhl, Treppenhaus, Keller und Fahrradkeller und Waschräume angeschaut werden. Ebenso Tiefgaragen und der Zustand der Außenanlagen.

Generell gilt, je älter das Haus, desto wahrscheinlicher sind Instandhaltungs- oder sogar Sanierungsarbeiten notwendig. Entsprechend hoch sollte die vorhandene Instandhaltungsrücklage sein.

Die Investition in eine eigene Immobilie sollte, so wie auch jede andere Kaptalanlage, reiflich abgewogen werden. Plant man einen langfristigen Vermögensaufbau als Altersvorsorge, führt fast kein Weg an der eigenen Immobilie vorbei. Das niedrige Zinsumfeld, die Möglichkeit des mietfreien Wohnens im Alter, der Werterhalt des Objekts, sowie kontinuierliche, fest kalkulierbare Einnahmen sprechen hierbei für sich.

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