Sie ist schon interessant, die Sache mit den Gesetzen in Deutschland. Ellenlange – für Laien unverständliche – Aneinanderreihungen von Paragraphen und Normen, die uns allerlei Dinge zu verbieten gedenken.
Nun fragen wir Sie allerdings: Wollen Sie beispielsweise, dass Ihr Nachbar einen ungehinderten Blick in Ihr Wohn- oder Schlafzimmer erhaschen kann?
Wohl eher nicht, oder? Genau das wäre allerdings der Fall, wenn es das Gesetz zur Abstandsfläche nicht geben würde. Ihr Nachbar wäre in der Lage, sein Haus dank dieser Lücke im Diktat von Vater Staat unmittelbar an die Grenze Ihres Eigenheims zu bauen.
Was ist die Abstandsfläche?
Bei der Abstandsfläche handelt es sich um einen in der Bauordnung festgelegten Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden. Auf dieser freien Fläche dürfen keine bewohnbaren Gebäude gebaut werden.
Warum Abstandsflächen unbedingt notwendig sind
Schutz vor Bränden: Wenn im Brandfall die Flammen unkontrolliert um sich schlagen und die Funken nur so fliegen, sind Sie über jeden Meter Abstand vom Hause ihres Nachbarn froh.
Schutz der Privatsphäre: Ein gemütlicher Grillabend mit den Nachbarn? Na klar, gerne! Ein ausgedehnter Sonntagsspaziergang in der Gruppe? Nichts lieber als das!
Beim morgendlichen Zähneputzen oder abendlichen Entspannen auf der Couch ungeschützt den Blicken der umliegenden Bewohner ausgesetzt sein? Wohl eher nicht!
Damit genau das nicht passiert und Sie die Nähe zu Ihren Nachbarn bestimmen können, gibt es die Abstandsfläche.
Lebensqualität: Spüren, wie im Frühling die ersten warmen Sonnenstrahlen auf der eigenen Terrasse über die Haut gleiten und der Wind sanft durch die Haare streicht. Die Zeit von Eiscreme, Schwimmbad und Co. wird langsam eingeläutet, Lebensqualität pur!
Ohne Abstandsfläche und somit ohne unbebaute Flächen zwischen Gebäuden respektive Grundstücken würde das anders aussehen. Statt hellem Tageslicht wäre steter Schatten angesagt, statt kühler Brise hieße es, Windstille und trockene Luft.
Wann dürfen Abstandsflächen bebaut werden?
Wie zu Anfang des Artikels bereits kurz erwähnt, dürfen auf Abstandsflächen keine bewohnbaren Objekte platziert werden.
Das bedeutet im Umkehrschluss: Wenn es um kleinere Bauvorhaben geht, ist das Bebauen von Abstandsflächen im Bereich des Möglichen.
Hierunter fallen beispielsweise Gartenhäuser: Mit einer Grundfläche von maximal 30 Quadratmetern und einer Höhe von bis zu 3 Metern sind Gartenhäuserin der Regel von den Abstandsflächen befreit, sofern sie nicht näher als 3 Meter an der Grundstücksgrenze stehen oder eben als Wohnraum genutzt werden.
Handelt es sich bei dem Gartenhaus um ein größeres Bauvorhaben, müssen auch hier die Vorschriften der Abstandsflächen ganz normal eingehalten werden. In solch einem Fall ist es mitunter erforderlich, eine Baugenehmigung zu beantragen.
Es ist also ratsam, sich vor dem Bau eines Gartenhauses oder anderen kleineren Bauvorhabens über die geltenden Vorschriften der Abstandsflächen und die Notwendigkeit einer Baugenehmigung zu informieren.
Wie wird die Abstandsfläche berechnet?
Die Berechnung der Abstandsfläche hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundlage ist die Höhe des Objekts, hinzu kommen Faktoren wie die Lage des Grundstücks und die örtlichen Bauvorschriften.
Das Dach hat einen Sonderstatus bei der Berechnung. Es wird zu einem Drittel der Außenfassade angerechnet – zumindest solange es einen Neigungswinkel von 70 Grad oder weniger aufweist. Andernfalls wird die gesamte Dachhöhe hinzugerechnet.
Beispiel für die Berechnung der Abstandsfläche in Sachsen:
- H = Höhe bis zum Dach
- HD = Höhe des Daches
- F = Multiplikator, der in der jeweiligen Landesbauverordnung festgehalten ist
- FD = Faktor der Dachneigung
- TA = Tiefe der Abstandsfläche
Geplant ist der Bau eines Einfamilienhauses mit einer Höhe von 9 Metern. Das Dach nimmt dabei eine Höhe von 2,50 Meter ein und hat eine Neigung von 65 Grad. Die Außenwände haben eine Höhe von 6,50 Metern.
Der in der Landesverordnung Sachsen angegebene Faktor (F) liegt bei 0,4. Dieser wird mit der Höhe des Gebäudes multipliziert.
Die Höhe des Gebäudes wird aus der Höhe der Fassade (H) und des Daches (HD) ermittelt. Je nach Neigungswinkel entscheidet sich nun, mit welchem Wert die Dachhöhe angerechnet wird.
In unserem Beispiel haben wir einen Neigungswinkel von 65 Grad gewählt. Hinzu kommt also der Faktor (FD) mit 1/3, da die Neigung unter 70 Grad beträgt.
Daraus ergibt sich folgende Formel:
F* (H + FD*HD) = TA
Gemünzt auf unser Beispiel, sieht die Formel wie folgt aus:
0,4* (6,50 + 1/3*2,50) = 2,93
Die Abstandsfläche liegt mit 2,93 Metern hauchdünn unter dem in Sachsen gültigen Mindestabstand von 3 Metern. Der Gesetzgebung folgend muss das Einfamilienhaus also mindestens 3 Meter Abstand zur Grenze des nächsten Grundstücks aufweisen.
Die Lage der Abstandsfläche
Im Normalfall müssen die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen, da nicht die Messung von einem Gebäude zum anderen maßgebend ist, sondern von der Grundstücksgrenze zum Gebäude.
Abweichungen in Form von Flächenüberschreitungen sind möglich, wenn eine entsprechende Einigung mit dem Nachbarn erzielt werden kann.
Ein bloßer Handschlag oder der berühmte mündliche Vertrag reichen hier allerdings nicht aus. Wer schreibt, der bleibt, lautet die gemeinhin bekannte Binsenweisheit, daher bedarf es hier zweierlei Einträge.
Zum ersten eines Eintrages in das Baulastenverzeichnis der Kommune – die Erklärung hierzu muss die betreffende Person (hier der Nachbar) dann bei der Baubehörde einreichen.
Zum zweiten sollte – zwecks Sicherung Ihrer persönlichen Rechte – ein Eintrag im Grundbuch erfolgen.
Es gibt weitere Ausnahmen, die eine Ausdehnung der Abstandsflächen möglich machen. Hierunter fallen nicht bebaubare Flächen ebenso wie öffentliche Flächen, z.B., Gewässer sowie Verkehrs- und Grünflächen.
Allerdings dürfen die Abstandsflächen lediglich bis zu deren Mitte reichen und nicht darüber hinaus.
Das passiert, wenn Abstandsflächen nicht eingehalten werden
In der Regel wird ein Bauvorhaben nur dann genehmigt, wenn die vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden.
Wird während des Bauprozesses oder nach der Fertigstellung des Gebäudes festgestellt, dass die Abstandsflächen nicht eingehalten wurden, liegt ein Verstoß gegen die Bauordnung vor.
Je nach Schwere des Verstoßes drohen unterschiedliche Konsequenzen.
Mögliche Szenarien sind:
- Gebäude darf nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden
- Teile vom Gebäude müssen abgerissen werden
- Bußgelder
- Untersagung von Baugenehmigungen für zukünftige Bauvorhaben
Die konkreten Konsequenzen hängen letztlich von unterschiedlichen Faktoren ab, etwa dem Ausmaß, der Verletzung der Abstandsflächen oder der Art des Gebäudes.
So oder so: Wer sein Bauvorhaben wie gewünscht umsetzen möchte, sollte hier keine Grenzen überschreiten.
Bauordnung oder Bebauungsplan: Wer regelt die Abstandsfläche?
Bauordnung
Die Regelung von Abstandsflächen obliegt der Bauordnung. Bei der Bauordnung handelt es sich um ein Landesgesetz, welches die Anforderungen an das Bauen regelt und somit auch die Vorgaben für die Abstandsflächen festlegt.
In der Bauordnung sind die Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken und den eigenen Gebäuden sowie die Höhe und Art der Bebauung festgelegt.
Bebauungsplan
Der Bebauungsplan reglementiert die Art und Weise der baulichen Nutzung eines bestimmten Gebietes, z.B. die Art der zulässigen Gebäude, die maximal zulässige Geschosszahl und die zulässige Grundflächenzahl.
Während die Bauordnung allgemeiner Natur ist, gibt es mitunter sehr spezielle Bebauungspläne. So gibt es hier auch jene, die eine Grenzbebauung gestatten. Ist dies der Fall, überlagern sie die in der Bauverordnung verankerten Regelungen in puncto Abstandsflächen und machen diese somit hinfällig.
