Mit dem Abschluss eines Kaufvertrags muss der Verkäufer dem Käufer eine Sache übereignen und übergeben bzw. ein Recht übertragen. Als Gegenleistung ist der Käufer verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen. Somit handelt es sich beim Kaufvertrag um ein zweiseitiges Rechtsgeschäft mit zwei Willenserklärungen, bei dem grundsätzlich folgende rechtliche Aspekte von Bedeutung sind:
- Verpflichtungsgeschäft: Beinhalt die Pflicht des Verkäufers, die Sache zu übertragen und steht im Zusammenhang mit einem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft laut § 433 BGB.
- Erfüllungsgeschäft: Bezieht sich auf die Übereignung der Sache an den Käufer.
Bei den beiden rechtlichen Aspekten liegen zwei separate Rechtsvorgänge vor, wobei vom sogenannten Abstraktionsprinzip gesprochen wird.
Abstraktionsprinzip
Das Abstraktionsprinzip spielt beim Scheitern des Übertragungsvorgangs eine Rolle und besagt, dass das Erfüllungsgeschäft auch wirksam ist, wenn das Verpflichtungsgeschäft nicht eingehalten wurde. Das trifft auch umgekehrt zu.
Insbesondere im Immobilienbereich bleibt die Übereignung trotz der Rechtsunwirksamkeit des Vertrags zunächst bestehen und auch der Käufer steht nach wie vor als Eigentümer im Grundbuch. Allerdings kann der Verkäufer eine Rückübereignung und die Berichtigung im Grundbuch verlangen, da die Übertragung der Immobilie ohne Rechtsgrund vonstattenging. Hier kann es bis hin zu einer Klage kommen.
Bei Missachtung der Form wird der Kaufvertrag bei Auflassung und Eintragung im Grundbuch dennoch als gültig angesehen. Aufgrund der Tatsache, dass das Grundbuchamt nur entsprechend notarieller Anträge handelt, ist die notarielle Bekundung von Immobilienkaufverträgen essentiell.
