Laut § 903 BGB kann ein Grundstückeigentümer alleinige Entscheidungen über sein Grundstück treffen und Außenstehende hinsichtlich einer möglichen Einwirkung ausschließen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, Dritten ein Nutzungsrecht zu gewähren, mit dem die Rechte zur Immobiliennutzung begründet werden. Dieses kann sich auf einzelne Nutzungsarten oder die Gesamtheit aller sowie auf eine ausschließliche oder anteilige Nutzung beziehen.
Bei den vertraglich vereinbarten Nutzungsrechten unterscheidet man zwischen Pacht und Miete. Darüber hinaus existiert die Gewährung von Verwertungsrechten, d. h. die Nutzung wird unter Berücksichtigung des Gesetzes über Urheberrecht und verwandte Schutzzwecke eingeräumt. Die Nutzungsrechte werden zwar vertraglich festgehalten, es erfolgt aber kein Grundbucheintrag.
Nutzungsrecht und Grundbucheintrag
Vertragliche Nutzungsrechte bedürfen einer zusätzlichen dinglichen Absicherung, d. h. es ist ein Grundbucheintrag notwendig. Dieser gewährt die Sicherheit, dass das Nutzungsrecht zuverlässig und dauerhaft gilt. Gleichzeitig erlaubt der Grundbucheintrag die zwangsweise Vollstreckung, mit der das Nutzungsrecht durchgesetzt werden kann. Die Löschung des dinglichen Nutzungsrechts ist nur nach Zustimmung des Rechteinhabers möglich. Andernfalls gilt es bis zu seinem Tod.
Nutzungsrecht und Immobilien
Im Hinblick auf das Nutzungsrecht an Immobilien kommt der Nießbrauch ins Spiel. Durch diesen hat der Nießbrauchberechtigte das Recht, die Immobiliennutzung für sich selbst zu vereinnahmen. Darunter fallen etwa Mieteinnahmen. Das Recht wird oft als vorweggenommene Erbfolge festgelegt. Somit wird das Erbe bereits vorab auf den Erben übertragen, die Nutzungsmöglichkeit bleibt jedoch beim späteren Erblasser. Das Nießbrauchrecht gilt bis zum Ableben des Nießbrauchers.
Nutzungsrecht und Wohnungen
Bei der vorweggenommenen Erbfolge findet neben dem Nießbrauch auch häufig das Wohnrecht Anwendung, das dem Nutzungsberechtigten die dauerhafte Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses gestattet. Somit wird zwar das Eigentum übertragen, die reine Nutzung liegt jedoch bei dem hinterlegten Nutzungsberechtigten. Der Eigentümer ist für den Erhalt der Wohnung bzw. des Hauses zuständig. Das Wohnrecht gilt bis zum Tod des Nutzungsberechtigten.
Dingliches Nutzungsrecht
Für den Grundstückseigentümer besteht die Möglichkeit, das Grundstück mit wiederkehrenden Leistungen abzusichern, z. B. indem der Käufer dem Verkäufer eine lebenslange Rente zahlt. Auch hierbei erfolgt ein Grundbucheintrag.
Nutzungsrechte und Grundstücke
Neben der Dienstbarkeit kommen in Bezug auf das Nutzungsrecht an Grundstücken auch das Erbbaurecht und Wohnungseigentum in Frage, wobei es sich um grundstücksgleiche Rechte handelt.
Angesichts der Grunddienstbarkeit ist nach herrschendem und dienendem Grundstück zu trennen. Letzteres wird zugunsten des herrschenden Grundstücks belastet. Dies erfolgt beispielsweise, wenn der Grundstückseigentümer seinem Nachbarn das Geh- und Fahrrecht betreffend seinem Grundstück gewährt. Das Recht besteht unabhängig vom Grundstückseigentümer des herrschenden Teils, also auch nach einem Verkauf der Immobilie.
Im Rahmen der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bezieht sich die Berechtigung allerdings auf eine gewisse Person. Somit ist weder eine Übertragung noch Vererbung möglich. Ein Beispiel hierfür ist das Wohnungsrecht, das die Nutzung einer Wohnung erlaubt.
