Das Sondereigentum gliedert sich in Wohnungs- und Teileigentum und entsteht durch einen Teilungsvertrag oder eine Teilungserklärung. Das Recht entsteht ausschließlich an in sich abgeschlossenen Räumlichkeiten und nicht an Flächen. Es muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen.
Als Gegenstand des Sondereigentums gelten die einzelnen Bestandteile des Wohnungs- und Teileigentums. Voraussetzung ist laut § 5 WEG, dass diese bei Veränderung, Beseitigung oder Einfügung keine Beeinträchtigungen oder Veränderungen an der äußeren Gestalt des Sondereigentums von anderen Wohnungseigentümern oder gemeinschaftlichen Eigentums zur Folge haben.
Im Rahmen der Zweckbestimmung wird der Gebrauch des Sondereigentums im Teilungsvertrag oder der Teilungserklärung für den jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümer festgelegt. Sofern beispielsweise definiert ist, dass die Räumlichkeiten lediglich zu Wohnzwecken verwendet werden dürfen, ist die gewerbliche Nutzung ausgeschlossen.
Eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung ist unter Umständen erlaubt, sofern diese als zulässig eingestuft wird, indem beispielsweise ein Architekt die Wohnung zur Zeichnung von Plänen nutzt. Problematisch hingegen wird es etwa bei Feriengästen oder wenn die Räumlichkeiten für die Betreuung von Kindern durch eine Tagesmutter dienen. Denn dann ist vermutlich mit einem größeren Störfaktor als bei einer mehrköpfigen Familie zu rechnen.
